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Mediazione e condominio

Decreto del fare e mediazione obbligatoria: ecco che cosa c’è da sapere per non farsi trovare impreparati

18/07/2013



di Alessandro Gallucci









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Il decreto legge n. 69 del 21 giugno 2013, il così detto decreto del fare, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale lo scorso 21 giugno.
Da quella data decorrono 60 giorni per la sua conversione in legge. L’art. 84 del decreto introduce modifiche al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28: si tratta del famoso decreto legislativo sulla mediazione la cui obbligatorietà fu dichiarata incostituzionale dalla Corte costituzionale, per l’appunto, con la sentenza n. 272 del 6 dicembre 2012.
Nella sostanza il decreto del fare ha reintrodotto sia pur con alcuni correttivi, l’obbligatorietà del tentativo di mediazione. La norma, è cronaca dei gironi scorsi, non è stata gradita da molte associazioni di rappresentanza degli avvocati che, anche se pure per altre ragioni, hanno reagito con un’astensione dalle udienze di una settimana.
Il secondo comma dell’art. 84 specifica che “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano decorsi trenta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
In buona sostanza se tutto andrà in porto senza cambiamenti, a partire da fine settembre – inizio ottobre, per le controversie in materia condominiale, prima di andare davanti ad un giudice ci si dovrà rivolgere ad un organismo di mediazione.
A questo punto tornerebbe di grande attualità l’art. 71-quater disp. att. c.c. introdotto con la legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) ma finito nel dimenticatoio per la (sostanzialmente concomitante) dichiarazione d’incostituzionalità del tentativo di mediazione.
Ciò detto entriamo più nello specifico rispondendo ad alcune domande.
Che cosa deve intendersi per controversia condominiale?
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice (art. 71-quater, primo comma, disp. att. c.c.).
Resteranno escluse dalle cause soggette a tentativo di mediazione i ricorsi per decreto ingiuntivo e quelli per la nomina e revoca dell’amministratore (cfr. art. 5 d.lgs n. 28/2010).
Se, però, si vorrà far causa all’amministratore uscente per chiedere un risarcimento del danno, allora si dovrà passare prima da un organismo di mediazione.
Esiste una sorta competenza territoriale?
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (art. 71-quater, secondo comma, disp. att. c.c.).
Chi decide , in senso al condominio,se aderire, o meno, al tentativo promosso dalla controparte?
Chi decide, in senso al condominio, se promuovere un tentativo di conciliazione?
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione (art. 71-quater, terzo e quarto comma, disp. att. c.c.).
Come si svolgerà il procedimento? In poche parole: chi potrà decidere che cosa?
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare (art. 71-quater, quinto e sesto comma, disp. att. c.c.).
Insomma grandi poteri all’assemblea con l’amministratore relegato al ruolo di mero nuncius della volontà assembleare.
Al di là di come la si veda sull’obbligatorietà la mediazione, soprattutto per il condominio, è un’opportunità per risolvere contenziosi che prima di essere questioni di principio, sorgono come insofferenza alla condivisione di spazi.

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