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Mediazione ed usucapione

L'usucapione rimane tra le materia per le quali il legislatore ha previsto l'obbligatorieta' della mediazione e con la modifica dell'art. 2643 c.c. le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l'accordo.

di Giampaolo Di Marco - Avvocato, Professore a contratto di Diritto Civile presso l'Università degli Studi di Bologna

Era stato uno dei temi più dibattuti della precedente versione del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Dal 20 di settembre in virtù dell'art. 84-bis, D.L. 21 giugno 2013, n. 69, recante "Disposizioni per il rilancio dell'economia" (Gazzetta Ufficiale n. 144 del 21 giugno 2013), tuttavia, che ha modificato l'art. 2643 c.c. con l'inserimento del comma 12-bis le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere l'accordo.

Il problema sorse in ragione di una non felice formulazione delle norme in tema di mediazione avente ad oggetto l'usucapione di beni, nonché da una giurisprudenza di merito non sempre compiuta ed esaustiva, che talvolta si era basata su pregiudizi e su una concezione eccessivamente giuridica dell'accordo di conciliazione.

Il Tribunale di Roma (Sez. V civ., decreto 22 luglio 2011 e 8 febbraio 2012), infatti, aveva per primo affermato che non era titolo idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari il verbale di conciliazione avente ad oggetto l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione e ciò in quanto esso non era riconducibile ad una delle ipotesi normative relative agli atti soggetti a trascrizione, non risolvendosi in uno degli accordi previsti dall'art. 2643 c.c., perché non realizzava un effetto modificativo, estintivo, o costitutivo, ma assumeva al contrario il valore di un mero negozio di accertamento, con efficacia dichiarativa e retroattiva, finalizzato a rimuovere l'incertezza, mediante la fissazione del contenuto della situazione giuridica preesistente. Né il detto verbale era idoneo, secondo il Tribunale, alle formalità pubblicitarie di cui all'art. 2651 c.c. (relativo alle sentenze dichiarative dell'acquisto per usucapione).

Di qui la conclusione negativa del Tribunale di Roma sulla trascrivibilità del verbale di conciliazione, tesi peraltro avvalorata dalla considerazione che altrimenti le parti avrebbero potuto utilizzare la mediazione per colludere ai danni di terzi, così minando la funzione di certezza dei rapporti che proprio la pubblicità era destinata a garantire.

A questa interpretazione aveva fatto in seguito eco il Tribunale di Varese (Ord. 20 dicembre 2011), che aveva negato che potesse richiedersi, nei giudizi concernenti l'acquisto di un diritto reale per usucapione, il previo esperimento del procedimento di mediazione.

Il Tribunale di Varese partì dalla considerazione per cui in tema di usucapione il verbale di conciliazione non poteva offrire all'attore un risultato equivalente a quello della sentenza.

In quest'ottica il Tribunale di Varese valorizzò, quindi, in relazione al rito agrario, quell'orientamento della Suprema Corte che riteneva che la condizione di accesso al Tribunale non era esigibile quando la fase stragiudiziale non poteva "assicurare quel risultato di 'conciliazione' tale da evitare la instaurazione della controversia".

In senso contrario, sullo stesso tema, tuttavia, si pronunciò il Tribunale di Palermo (sezione distaccata di Bagheria, Ord. 30 dicembre 2011) che aveva ritenuto che rientravano in mediazione obbligatoria le controversie relative all'accertamento dell'acquisto della proprietà o di altro diritto reale per usucapione, partendo dal presupposto che la parte che entra in mediazione per usucapire un bene poteva uscirne ottenendone un risultato utile (lo ha compravenduto ad un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato), ma diverso da quello originariamente immaginato (l'usucapione del bene).

In senso favorevole alla trascrizione, tuttavia, si pronunciò il Tribunale di Como, Sez. distaccata di Cantù, 2 febbraio 2012, secondo il quale la domanda di usucapione doveva essere assoggettata alla mediazione obbligatoria e che il relativo verbale di accordo era suscettibile di trascrizione nei pubblici registri.

A riguardo si sostenne che l'accordo di mediazione aveva ad oggetto il diritto reale e non il fatto attributivo di esso, ossia l'avvenuta usucapione.

Pertanto, la parte che si vedeva trasferito il bene lo avrebbe acquistato a titolo derivativo (in quanto lo strumento utilizzato per la traslazione sarebbe il verbale di mediazione) e non a titolo originario come invece nel caso di accertata usucapione mediante sentenza.

Ciò, inoltre, voleva dire, per il Tribunale di Como, che l'accordo di mediazione con cui si attribuiva un diritto reale sarebbe stato trascrivibile ai sensi dell'art. 2643, n. 13, c.c. in relazione all'art. 11, D.Lgs. n. 28 del 2010, perché in esso non vi sarebbe altro che una transazione.

Una posizione mediana aveva assunto il Tribunale di Roma, Sez. V civile, 8 febbraio 2012 che aveva escluso la trascrivibilità del verbale di conciliazione giudiziale avente ad oggetto l'accertamento dell'intervenuta usucapione del diritto di proprietà (così come aveva fatto anche Trib. di Catania, Sez. I civile, 24 febbraio 2012, pure negando l'applicabilità dell'art. 2643, n. 13, c.c., mancando le reciproche concessioni tipiche della transazione, o dell'art. 2645 c.c.), ma aveva affermato che dal raffronto degli artt. 2 e 5, D.Lgs. n. 28 del 2010 si poteva ritenere che la mediazione in materia di usucapione doveva essere circoscritta soltanto al superamento della lite riguardo all'esistenza dei presupposti di fatto.

Da ultimo si segnala Trib. di Lamezia Terme, 17 febbraio 2012, il quale trattando dell'omologa del verbale di accordo di conciliazione aveva affermato che lo stesso poteva essere omologato solo se il suo contenuto non era contrario all'ordine pubblico o a norme imperative e, previo accertamento della regolarità formale.

Una verifica di ordine pubblico non poteva, però, prescindere da una deliberazione sulla corretta instaurazione del contraddittorio fra tutti i soggetti giuridicamente interessati alla situazione sostanziale dedotta in lite, quindi, nel caso di usucapione, i proprietari del bene di cui è domandata l'usucapione stessa e i creditori che vantino, eventualmente, iscrizioni sul bene medesimo.

La soluzione individuata dal legislatore sebbene risolva in radice i dubbi relativi alla trascrivibilità o meno dell'accordo non risolve, tuttavia, le questioni relative alla corretta instaurazione del contraddittorio nei confronti di tutti i legittimi proprietari del bene per il quale si reclama la possibile intervenuta usucapione.

Certamente l'obbligo di assistenza di un legale per le parti, unitamente all'obbligo di autentica delle sottoscrizioni delle firme in calce all'accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, costituiranno un probabile ostacolo ad un uso errato e/o distorto di un istituto volto principalmente a ridurre il contenzioso e non ad aumentarlo.

 

IL CASO

Le parti, a seguito di procedimento di mediazione, avevano raggiunto un accordo di conciliazione avente ad oggetto una proprietà immobiliare. In tale accordo veniva accertato l'acquisto del diritto per usucapione.

La Conservatoria dei registri immobiliari, tuttavia, riteneva che il verbale di conciliazione, in ragione della sua natura eminentemente negoziale e della mancanza di autentica delle firme, non fosse suscettibile di trascrizione.

Il soggetto a favore del quale la trascrizione doveva essere effettuata si vedeva così costretto prima a richiedere la trascrizione con riserva ai sensi dell'art. 2674-bis c.c. e, poi, a proporre reclamo ai sensi dell'art. 113-ter disp. att. c.c. ai fini della eliminazione della riserva.

IL PRINCIPIO

Pur in considerazione della previsione normativa che faceva rientrare le controversie relative a diritti reali tra quelle per le quali la mediazione era obbligatoria e quindi condizione di procedibilità della eventuale domanda giudiziale, parte della giurisprudenza riteneva che da ciò non potesse ricavarsi l'assoggettabilità a trascrizione dell'accordo di conciliazione avente ad oggetto l'acquisto della proprietà, ovvero di altro diritto reale relativo a beni immobili, attraverso l'istituto giuridico dell'usucapione.

LA SOLUZIONE

La Giurisprudenza aveva affermato:

- l'applicabilità della mediazione obbligatoria anche alle controversie in tema di usucapione;

- la non trascrivibilità del verbale in cui è stato versato l'accordo raggiunto in sede di mediazione.

Giurisprudenza contraria alla trascrizione

Giurisprudenza favorevole alla trascrizione

Giurisprudenza "intermedia"

- Trib. di Roma, Decr. 22 luglio 2011;

- Trib. di Varese, Ord. 20 dicembre 2011.

- Trib. di Palermo, Sez. dist. Bagheria, Ord. 30 dicembre 2011;

- Trib. di Como, Sez. dist. di Cantù, 2 febbraio 2012.

- Trib. di Lamezia Terme, 17 febbraio 2012;

- Trib. di Roma, Decr. 8 febbraio 2012.

COSA ACCADE DOPO LA RIFORMA

L'usucapione rimane tra le materia per le quali il legislatore ha previsto l'obbligatorietà della mediazione e con l'inserimento del n. 12 bis al comma 1 dell'art. 2643 c.c. ad opera dell'art. 84-bis, D.L. 21 giugno 2013 n. 69 le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l'accordo.




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