Mediazione con tempi lunghi

La mediazione torna in condominio ma ora, nella sua applicazione pratica, i mediatori dovranno fare i conti con problemi di non facile risoluzione.
Con la pubblicazione della legge 98/2013 sulla «Gazzetta ufficiale» del 20 agosto, l’attivazione della mediazione rimane, in un ambito importante e a forte tasso di litigiosità come quello del condominio, una condizione di procedibilità dell’azione giudiziale. Il fine è sempre lo stesso: orientare a una ricomposizione della lite che faccia perno sui veri bisogni delle parti contrapposte, che possono essere anche di natura personale ed emotiva, dove magari l’aspetto economico – trattato davanti al giudice – diventa davvero secondario.
Proprio nelle liti condominiali, infatti, il più delle volte si discute di comportamenti dei vicini non più sostenibili, come l’uso scorretto e gli abusi sulle parti comuni, la violazione del decoro architettonico o l’osservanza del regolamento.
I punti salienti di questa mediazione rivisitata (illustrati nella scheda a fianco) sono piuttosto chiari. Inoltre il nuovo articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile aiuta meglio a comprendere quali sono le controversie che possono essere oggetto di mediazione, ossia quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme del codice che riguardano «il condominio negli edifici» e le relative disposizioni di attuazione.
L’amministratore è legittimato a partecipare solo se l’assemblea ha validamente deliberato in tal senso con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Il mediatore, proprio per questo motivo, può prorogare i termini della prima comparizione. Infine, l’accordo dovrà essere approvato dall’assemblea con la stessa maggioranza sopra descritta e di ciò deve tener conto il mediatore nel fissare il termine per la sottoscrizione dello stesso.
Ed è proprio qui che iniziano i problemi. Sembrerebbe che al primo incontro informativo l’amministratore possa partecipare solo se ha ottenuto il consenso dell’assemblea. Se cosi è, risulta già stravolto l’intento del legislatore, perché ciò significa che il primo incontro dovrà essere procrastinato di almeno qualche mese.
Quindi si rischia di vanificare il termine di durata dell’intero procedimento che la legge prevede debba essere contenuto in tre mesi. L’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione prevede per l’appunto delle proroghe, ma questo vuol dire sempre stravolgere l’intento della mediazione, che è proprio quello di comporre una lite in termini rapidi e poco costosi.
La soluzione, oltre che nell’indispensabile accelerazione che l’amministratore dovrà imprimere alla convocazione dell’assemblea, andrà ricercata in una prassi intelligente degli organi di mediazione specializzati.
Inoltre, ci sono materie che di per sé sono suscettibili di mediazione solo se il mediatore possiede competenze speciali. Si pensi alla modifica o alla revisione delle tabelle millesimali per cui non si riesce a raggiungere la maggioranza, oppure al problema del decoro architettonico di un edificio che un condomino ritiene essere stato violato. È evidente che occorre una preparazione attenta su materie i cui aspetti tecnici sono preponderanti.
Questi sono tutti interrogativi a cui la mediazione farà fronte e darà le sue risposte e il Ministero, dopo i quattro anni previsti – e ci si auspica non più interrotti – di sperimentazione dell’istituto, ne esaminerà i risultati anche ai fini di eventuali correttivi.
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L’identikit
01 | PRIMO INCONTRO
È previsto un primo incontro informativo, senza alcun compenso all’organismo di mediazione (con le sole spese di segreteria e di notifica), durante il quale le parti decidono se avviare o meno la procedura. La conclusione del primo incontro senza accordo, anche in ordine alla prosecuzione della mediazione, assolve la condizione di procedibilità dell’azione
02 | ACCORDO
Sin dal primo incontro, per le materie in cui è prevista l’obbligatorietà della mediazione, le parti devono farsi assistere dai loro avvocati. L’eventuale accordo raggiunto dalle parti e sottoscritto anche da questi ultimi costituisce titolo esecutivo, senza più necessità di omologa da parte del presidente del tribunale
03 | COMPETENZA
Il procedimento di mediazione, di durata non superiore ai tre mesi, deve essere avviato presso un Organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia

04 | GIUDICE
Con l’attuale riforma il giudice, in qualunque momento sino all’udienza di precisazione delle conclusioni e anche in appello, può ordinare che le parti diano avvio a un nuovo procedimento di mediazione che in tal caso diverrà condizione di procedibilità della domanda
05 | SANZIONE
Viene reintrodotta la sanzione, pari al contributo unificato dovuto per il giudizio, in caso di mancata partecipazione anche al primo incontro informativo, senza giustificato motivo